相较2016-2017年的疯狂，今年上半年南京土拍市场已有明显降温迹象。1月以来，南京成交的多幅住宅用地无一达到最高限价，也无需现房销售，其中不少地块更是以底价成交，在最近发布的新一批土地出让公告裡，土地拍卖更是从政策上发生了巨大的转变。

这对于刚需板块来说，是利还是弊?在房价甚至地价都被严格控制的当下，刚需板块还能给购房者捡漏机会吗?

南京土拍出新政 现房销售政策取消

7月17日，南京市国土资源局公开挂牌5幅土地，出让条件与此前相比发生巨大变化。

与前期不同，本次竞拍全面取消“现房销售”的限制，同时将“竞建保障性住房建筑面积”改为“竞建自持商品住房面积”，即当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房(租赁住房)建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。

这意味着自2016年8月以来推行的“现房销售”政策及2017年6月推出的“竞建保障房面积”政策均被取代。

众所周知，今年下半年，南京楼市各大板块都将迎来高价地及现房销售项目的集中上市，此时推行土拍新政，不得不说会对下半年南京土地市场及楼市的走向产生影响。

刚需板块地价回归1万/㎡内

局部房荒将得到缓解

除了政策上发生巨大变化外，从最新发布的土地出让公告来看，此次新挂的5幅土地最高限价均比前期区域最高地价便宜2000-3000元/㎡。实际上，即使在土地市场的严格调控下最高限制楼面价普遍降低，今年上半年拍出的土地依然甚少有能达到最高限价的。

以江宁滨江为例，位列出让公告中的G39、G40地块最高限制楼面价分别为8999元/㎡、8936元/㎡，均不超过9000元/㎡，而这也是时隔将近两年后，江宁滨江再次挂地。而在此次挂地之前，地价达到11077元/㎡的纯新项目鲁能硅谷公馆是区域内仅剩的置业机会。

随着江宁滨江G39、G40两幅土地挂牌，区域内即将迎来两幅新宅地竞拍，加之现房销售政策的取消，这也意味着最快在6-9个月之内，这两幅土地就有望上市。对于在弘阳禹洲时光印象之后就无房可售的江宁滨江来说，将大大补仓区域库存，对于苦苦等待的刚需购房者来说，也是一大好消息。另外，现房销售项目鲁能硅谷公馆在经过漫长的建设期后，也有望在今年年底入市。在最高限制地价回归1万/㎡以内的当下，鲁能硅谷公馆的销售价格也更加令人期待。

业内人士：土拍新政对刚需来说是一个机会

细数自2016年以来南京拍出的这一批“万元地”，主要集中在江宁禄口和滨江板块，不过，由于这一批“万元地”大都需要现房销售，还未有项目能达到开盘标准，因此究竟最终销许价格是否能有所突破，至今仍难检验。对此，业内人士指出，刚需板块中楼面价1万+/㎡的地块，开发商并不一定会亏本，通过产品差异化造成溢价，房价或会有所突破。

不过，新的土拍政策的发布，对于刚需购房者来说，或许是一个机会，市场人士表示：土拍新政的发布使得众多板块特别是刚需板块的地价得到控制，对于买房人来说，自然是喜闻乐见的。不仅仅是买房人，土拍新政对于开发商来说也是一个好消息。“相比竞建保障房面积，修改之后的政策虽然是竞建自持商品住房面积，但依然是开发商自己的资产，可以自由支配，这样更能刺激开发商去拿地。”市场人士表示。